《北京市居住权登记试行见识（征求意见稿）》近期面向社会公开征求意见，与东说念主们生涯息息联系的居住权轨制再度激发烧议。那么耳光 调教，居住权究竟是什么？有哪些修复模式？如何为房屋修复正当灵验的居住权呢？

发问1

永远租住他东说念主房屋是否享有居住权？

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在2021年扩充的民法典中，就设专章限定了居住权这种新式的用益物权，对餍足特定东说念主群，尤其是老年东说念主等劣势群体的居住需求起到了积极作用，为住有所居提供了更多的轨制遴选和保险。

阐发民法典的限定，居住权是为餍足居住权东说念主生涯居住的需要，由当事东说念主照章修复，对他东说念主住宅的沿路或部共享有占有、使用的用益物权。居住权的设定，将房屋权益在扫数权东说念主和居住权东说念主之间进行了分拨，既不错餍足特定群体的住房需求，又不错灵验发挥房屋效用，具有纰谬的社会意旨和轨制价值。

同为对他东说念主房屋的占有使用，居住权与房屋租出权在形貌上极为访佛，如若永远租住他东说念主房屋，是否意味着对该房屋享有居住权呢？并非如斯。诚然二者在形貌上有相同之处，但有着现实区别，不可混浊。起始，居住权属于孤苦的用益物权，居住权东说念主不错对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租出权行为债权，出租东说念主与承租东说念主通过租出合同的模式商定两边权益义务，不具备严格意旨上的物权着力。其次，居住权相较于租出权而言更具有贯通性，法律未对居住权的期限作出死心，当事东说念主不错通过合同或遗嘱的模式为他东说念主修复一依期限的，以致是毕生的居住权；而民法典第七百零五条明确限定了租出合同期限不得高出20年，高出部分无效。再次，取得租出权，是以支付房钱为条件；而居住权的修复既不错是无偿的，也不错有偿。终末，承租东说念主在得到出租东说念主喜悦的情况下，不错将租出物转租给第三东说念主，然则民法典第三百六十九条限定，居住权不得转让、剿袭。

民法典并未回绝出售修复居住权的房屋，但明确了居住权的肃清条件，即居住权期限届满或居住权东说念主死一火。换句话说，在居住权期限届满或居住权东说念主死一火前，任何东说念主包括新的房屋扫数权东说念主都不可影响居住权东说念主对房屋的占有使用。

法官教导耳光 调教

居住权轨制的设定关于房屋租出和二手房交易产生了纰谬的影响，是以市民在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、法则查封、修复典质等情况，还应该向不动产登记部门稽查该房屋是否修复了居住权，幸免出现支付房款后被动与他东说念主共居以致住不进去的窘态境地。

为了幸免此类纠纷和风险，笔者提出市民在签订房屋租出或二手房交易合同期，与房屋产权东说念主就房屋是否修复居住权作出相配商定，明确相应的失约职责要求。产权东说念主也应罢黜真挚信用原则，向承租东说念主或买受东说念主确切见告房屋的权益登记情况。

发问2

以合同修复的居住权还用登记吗？

以合同修复居住权是最为常见的修复模式之一。举例，李某鸳侣出资购买了一套房屋，登记在男儿名下。与此同期，他们签订左券，商定房屋的产权归男儿扫数，但鸳侣二东说念主有权居住使用该房屋直至死字为止，后两边办理了居住权登记。以上是典型的通过合同修复居住权的模式。

频繁，以合同修复居住权的多为嫡系支属或亲一又，但签订书面居住权合同仍必不可少。民法典第三百六十七条限定，修复居住权，当事东说念主应当接纳书面形貌坚韧居住权合同。居住权合并吞般包括下列要求：当事东说念主的姓名或者称号和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；贬责争议的循序。由此可见，居住权合同属于要式合同，通过书面形貌坚韧也有益于减少和贬责纠纷。

需要相配防备的是，阐发民法典第三百六十八条限定，修复居住权的，应当向登记机构肯求居住权登记。居住权自登记时修复。由此可知，登记是以合同修复居住权的必经循序，未办理登记的居住权合同不产生物权着力，合同权益东说念主不可取得居住权，只可基于居住权合同向相对东说念主见识权益，不可对抗第三东说念主。

王某与李某原是佳偶关系，二东说念主婚内购买了一套房屋，登记为妻子李某单独扫数。后二东说念主经法院结伙分手，李某签署承诺书，承诺王某的父母对这套房屋享有遥远居住权，并进行公证。但其后王某父母与李某在该房屋居住技艺，两边数次产生冲突，李某因此要求他们搬离。王某偏激父母诉至法院，要求判令对该房屋享有遥远居住权。法院审理后合计，李某签署的承诺书诚然载明给予王某父母居住权，但居住权以登记为见效要件，而两边均未向登记机构肯求居住权登记，因此此案居住权不确立，法院判决驳回王某偏激父母的诉讼请求。

法官教导

以合同修复居住权一般由当事东说念主两边共同肯求居住权登记，提出当事东说念主在合同中明确商定两边共同办理居住权登记的时候，以及一方不合作办理登记的失约职责，确保居住权修复的收尾。

另外需要防备的是，法律上并莫得对居住权的期限进行死心，在签订居住权合同期提出商定具体的期限，明确是否为毕生居住权，幸免产生争议。

发问3

遗嘱修复居住权有哪些形貌？

民法典第三百七十一条限定，以遗嘱模式修复居住权的，参照适用本章的联系限定。也即是说，法律允许公民以修复遗嘱的形貌，在我方享有扫数权的房屋上为他东说念主修复居住权。遗嘱修复居住权，包括遗嘱剿袭和遗赠。

上文提到，如若以合同修复居住权，当事东说念主应当接纳书面形貌坚韧居住权合同，如若以遗嘱修复居住权，又有哪些形貌可供遴选呢？民法典第一千一百三十四条至一千一百三十九条限定的遗嘱形貌，既包括自书、代书、打印等书面形貌的遗嘱，又包括非书面形貌的灌音摄像和理论遗嘱。如若遴选以自书遗嘱、代书遗嘱等形貌修复居住权，因上述遗嘱均为书面形貌，具有严格的书写要求，若遇争议，法院可平直对书面遗嘱进行审查。而理论遗嘱枯竭实质载体，信得过性较难判断，若必须通过理论遗嘱修复居住权，应相宜以下三个要件：一是遗嘱东说念主立遗嘱时处于生命病笃或者遭受纰谬偶然等纰谬情形；二是应有两个以上见证东说念主在场见证；三是危境情况摒除后，遗嘱东说念主大要以书面或者灌音摄像形貌立遗嘱的，所立理论遗嘱无效，还需实时变更遗嘱形貌。

此外，以遗赠修复的居住权，如若受遗赠东说念主未在法依期限内实时作出接受遗赠的道理暗示，或未完成遗赠服待左券中的约界说务，也可能会丧失相应权益。

法官教导

需要防备的是，遗产是当然东说念主死一火时留传的个东说念主正当财产。遗嘱东说念主在遗嘱中修复居住权时，起始要厘清房屋中是否存在他东说念主的权属份额，幸免因遗嘱刑事职责了他东说念主财产而导致居住权未能修复。况兼，遗嘱形貌必须相宜法定的形貌要件，同期遗嘱东说念主在遗嘱中要明晰、准确地抒发修复居住权的意愿，包括明确房屋的坐落、居住权东说念主的姓名（身份证号）、修复居住权的原因、居住权的期限等，幸免因遗嘱形貌分歧法或遗嘱内容糊涂、歧义而激发后续争端。

另外，居住权东说念主要防备实时办理登记。诚然民法典限定遗嘱东说念主不错通过遗嘱修复居住权，但遗嘱属于私告示证，一般情况下，遗嘱内容仅有遗嘱所涉东说念主员明察，外部东说念主员无从融会，且扫数权与居住权诀别指向不同个体，故因遗嘱获取房屋扫数权和居住权的权益东说念主应当在遗嘱见效后，实时赶赴房屋登记机关办理权益登记，以产生公示的法律后果，从而更好地保护自己利益，也有益于珍视房屋扫数权交往次序。

发问4

分手无房一方不错见识居住权吗？

民法典第二百二十九条限定，因东说念主民法院、仲裁机构的法律告示或者东说念主民政府的征收决定等，导致物权修复、变更、转让或者肃清的，自法律告示或者征收决定等见效时发见着力。可见，除上文所述两种模式外，居住权还不错通过法院裁判的模式修复。实践中，婚配家庭纠纷和物权纠纷案件中均存在法院通过裁判修复居住权的情况，以裁判修复居住权具有较强的现实需求。

张某与田某婚后育有一子，一家三口居住于张某的一套婚前个东说念主房产中，田某无其他房产。后张某因赌博输光家庭蕴蓄，对家东说念主非论不顾，最终导致佳偶心扉冲破。田某告状要求分手，同期以抚养孩子需要贯通住所为由，见识对张某的婚前房产享有居住权。法院审理后合计，因田某在本市内无其他固定住房，张某多年未履行热心妻儿的义务，且田某与子女今青年涯也需要贯通的住所，因此判决田某对涉案房屋享有居住权，并明确居住范围及期限。

民法典第一千零九十条限定，分手时，如若一方生涯清贫，有背负才气的另一方应当给予得当匡助。具体见识由两边左券；左券不成的，由东说念主民法院判决。该限定赋予了法院在处理分手经济匡助问题时一定历程的摆脱裁量权，分手经济匡助的形貌不仅限于给付钞票或生涯用品，也不错通过裁判修复居住权，匡助无房一方在分手后仍能安堵。

法则裁判不可“无阐发”赋予居住权，惟一餍足一定条件的主体才具有这个可能性。

具体来说，一是确有修复居住权的必要性。裁判修复居住权的权益主体应是“无房的特定群体”，如茕居老东说念主、需父母抚养的未成年东说念主、丧偶佳偶一方等，法院频繁会阐发无房一方的收入情况、住房情况等客不雅事实去判断是否有修复居住权的必要性。二是相宜裁判修复居住权的案件范围。因裁判修复居住权现实是法院哄骗公权力作出的裁判驱散，为幸免扫数权东说念主背负过重，裁判此类案件范围不宜过宽，一般应死心于婚配家庭、剿袭等身份关系规模。三是修复居住权不会对扫数权东说念主酿成赫然不公或毁伤，为了幸免裁判驱散酿成扫数权东说念主的生涯清贫，法院不错阐发扫数权东说念主和居住权东说念主的经济情况，详情是有偿照旧无偿居住。四是居住权期限应相宜客不雅情况，需要详细考虑居住权东说念主的年事、体魄气象，是否需要抚养未成年子女，及未成年子女年事、就学等问题，并将期限在裁判告示中赐与明确。

法官教导

通过法院判决修复居住权是一种稀零的修复模式，频繁适用于两边对居住权存在争议的情况。如若两边大要协商一致，最佳照旧通过合同模式修复。

不得不拿告状讼时，当事东说念主应该充分了解居住权修复的法律限定和条件，幸免因为不相宜条件而败诉。法院判决后，当事东说念主必须谨守，并按照判决要求办理联系手续。如若抵御，不错在法依期限内拿起上诉。

法官有话说

居住权登记的联系风险

王阳

与其他房屋权属登记访佛，肯求东说念主向不动产登记机构肯求居住权登记时，搪塞其提交的肯求材料信得过性厚爱。不动产登记机构仅对肯求材料是否王人全、是否相宜法定形貌进行审查，撤消肯求材料中可能存在的疑窦。肯求东说念主奉求他东说念主或中介机构代为办理的，应确保署名信得过，不然可能面对被驱除登记的风险。

因肯求东说念主提交作假材料酿成失实登记的，受失实登记影响的锐利关系东说念主不错向不动产登记机构肯求驱除或变更，也不错平直拿起行政复议、行政诉讼循序寻求施舍。

如若当事东说念主或锐利关系东说念主对居住权登记所依据的基础民事法律关系产生争议，包括对居住权合同、遗嘱、法律告示等的着力以及不动产的权属等存在争议，应最初拿起民事诉讼，再阐发民事案件的判决驱散到不动产登记机构办理校正登记，或就居住权登记活动肯求行政复议或拿起行政诉讼。

本文刊载于北京日报2024年11月6日第14版

供稿：北京一中院

剪辑：何宛珊 肖飞

审核：张磊

作家：京法网事